Un marché régional ? Des marchés locaux
Dans un marché aux dynamiques contrastées, la compréhension des fondamentaux locaux est essentielle. Exemple.
Pour élaborer ses stratégies sur mesure, Bagan REIM se fonde sur différents savoir-faire, dont un savoir-faire immobilier pointu qui repose notamment sur une fine connaissance des métropoles régionales. Prenons Toulouse pour exemple et plus exactement le périmètre de Labège, une commune limitrophe. Avec un parc immobilier de plus de 700 000 m2, la zone tertiaire de Labège/Escalquens est aujourd’hui la plus importante zone d’activité (hors aéronautique) de la métropole toulousaine.
Toulouse, Labège
12 300 m2
Créée à la fin des années 80 lors de l’ouverture du périphérique Est et proche de zones résidentielles, elle s’est développée autour du grand centre commercial Labège 2, soit à l’exact opposé du secteur aéronautique qui souffrait déjà d’un trafic automobile en forte expansion. S’y sont installées des entreprises liées au numérique, à la R&D, à la finance, à la santé… Ce pôle économique est devenu si important qu’il était impossible de ne pas imaginer une desserte en transport en commun à la hauteur. La future desserte de la zone le sera, avec l’arrivée de deux lignes de métro et l’ouverture de trois stations. Cela permettra de rattraper plusieurs décennies de retard et de conforter un secteur périurbain qui offrira une vraie alternative au centre-ville de Toulouse.
Indicateurs
Les surfaces commercialisées en régions au T1 2026, soit un recul de 36 % sur un an et de 44 % par rapport à la moyenne décennale.
La part des 17 principales villes régionales dans la demande placée de bureaux en 2025 (Source : BNP Paribas Real Estate).
Ces pôles économiques totalisent 11 millions d’habitants, soit presque l’équivalent de la région parisienne (12,6 millions).
Le taux de vacance moyen régional à fin 2025.
Le regard de Bagan REIM
La fluidité et l’équilibre d’un marché sont assurés lorsque le taux de vacance reste compris entre 6 % et 9 %. Un taux de 6,7 % est donc raisonnable. Si le taux était inférieur à 5 %, le marché serait tendu et par conséquent favorable aux bailleurs ; s’il était supérieur à 10 % l’offre serait importante, ce qui génèrerait des tensions favorables aux locataires.
